شناسه خبر: 17947

ساخت یک میلیون مسکن در سال نیاز به کار کارشناسی دارد/ منحنی مسکن شیب‌دار و روبه بالاست

عطا آیت اللهی، کارشناس مسکن درباره چشم انداز آینده مسکن در ایران می گوید: کاملا به شرایط اقتصادی کلان کشور بستگی دارد، اگر قرار باشد افزایش قیمت ها در همه موارد از مصالح گرفته تا دستمزدها و قیمت زمین و… در سیر صعودی باشد مسکن و اجاره هم صعودی خواهد بود. اگر بتوانند تورم را مهار کنند و جلوی قیمت ارز را بگیرند تعادل و آرامشی در قیمت گذاری بر بازار مسکن ایجاد خواهد شد. در غیر این صورت همه چیز به صورت تیمی و گروهی در مسیر افزایش حرکت می کند.

به گزارش اقتصاد نگار؛ متن گفت وگوی خبرنگار شفقنا آینده با مهندس آیت اللهی را می خوانید:

-در چند سال گذشته تورم زیادی در بخش مسکن رقم خورد و اقشار ضعیف جامعه قدرت خرید مسکن را از دست دادند. دولت جدید وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن را داده است آیا این شعار دولت می تواند برای اقشار کم درآمد جامعه نوید بخش باشد؟ وضعیت مسکن را در یک دهه آینده چطور برآورد می کنید؟

مسکن در حوزه اقتصاد کلان کشور محسوب می شود

من همیشه بر این اعتقاد داشته و دارم که بخش مسکن یا اقتصاد مسکن در حوزه اقتصاد کلان کشور محسوب می شود و به شدت از حوزه اقتصاد کلان کشور تاثیر می پذیرد. وقتی در اقتصاد کلان با مشکلاتی جدی در حوزه تورم روبرو هستیم و در بحث سرمایه گذاری و تولید و عرضه و تقاضا با مشکل روبرو هستیم که همه اصولی اقتصادی در بخش مسکن است، طبیعی است که حل مشکل مسکن در کشور ما افزایش تولید مسکن است. برای افزایش تولید مسکن که عرضه را زیاد کند و پاسخگوی تقاضا باشد؛ قطعا سرمایه گذاری نیاز است. سرمایه وجود دارد البته نه در بخش دولتی بلکه در بخش خصوصی. شاید برخی نهاد ها هم بتوانند سرمایه گذاری کنند. در بخش خصوصی چه در داخل و چه در خارج سرمایه گذاری در این بخش سود ده نیاز است، مسکن بازار مشخصی دارد و تمایل به سرمایه گذاری در این بخش وجود دارد. هر سرمایه گذاری دیگری مقدمات و شرایطی را دنبال می کند که بخش تضمین ها و مقررات و حمایت و حتی ثبات تصمیمات و قوانین و بحث های دیگر مهم است، اینکه حق سرمایه گذار به رسمیت شناخته شود تا سرمایه گذار بتواند وارد عرصه شود.

تا به حال سرمایه گذاری خوبی در بخش مسکن نداشتیم و چون سرمایه گذاری خوبی وجود نداشت تولید مسکن محدود به سرمایه گذاران سنتی بود. بخصوص در بخش مسکن بیشتر مسکن های متوسط به بالا تولید می شد. بحث مسکن مهر و مسائل دیگری مطرح بود اما آنطور که باید کاری در این بخش نشده است اما حالا دولت و رییس جمهور محترم مطرح می کنند که ما می‌خواهیم در سال یک میلیون مسکن بسازیم من در مصاحبه های دیگر هم گفته ام که هنوز اول کار است و هنوز آثاری از اینکه این ها در حد شعار و حرف باشد ندیده ام و بنابراین قضاوتی ندارم و معتقد هستم که انشاالله حتما روی آن فکر کرده اند و ساز و کار آن را پیش بینی کرده اند. من با دید مثبتی به این قضیه نگاه می کنم. وزیر جدید هم در اولین مصاحبه های خود با صراحت بحث سرمایه گذاری را مطرح کرد و مساله سرمایه گذاری خصوصی نیز در حرف های ایشان بیان شد. انشاالله آقای وزیر می دانند که الزامات سرمایه گذاری چیست و برای اینکه سرمایه گذاری در بخشی انجام شود چه مقدماتی لازم است و باید روی زمینه اش کار کنند‌ تا سرمایه گذاری انجام بگیرد. اگر سرمایه به این بخش هدایت شود می توان امیدوار بود که مشکل مسکن ما به تدریج حل شود. اگر برای ایجاد اطمینان خاطر سرمایه گذاران اقدامی عملی انجام نشود به عقیده من در بر همان پاشنه خواهد چرخید.

-اگر سرمایه گذاری ها انجام شود و ساخت مسکن در دستور کار انجام بگیرد آیا با توجه به کم آبی ایران کششی در شهرهای بزرگ برای ساخت بیشتر مسکن وجود دارد و برای تامین آب و برق لازم فکری شده است؟

دو موضوع متفاوت مطرح شد. بحث تامین آب شهرها یک چیز است ولی گفته نشده که یک میلیون مسکن حتما در تهران یا شهرهای بزرگ ساخته می شود! در کشور یک میلیون واحد ساخته می شود و جانمایی و مکان یابی آن توسعه شهری و سکونتی باید با ملاحظه تمام شرایط لحاظ شود. بحث شرایط محیطی و تامین نیاز ها و زیر ساخت ها و آب به عنوان یک نیاز اولیه که باید مورد مطالعه قرار بگیرد. اگر اصولی و بر اساس مطالعات کار را پیش ببرند و از خدمات مهندسین مشاور زبده استفاده شود و طرحی اجرایی برای این کار تهیه کنند کار به خوبی پیش می رود آب مساله مهمی است. مساله توزیع نیازها در کشور اهمیت دارد. ما در کجاها بیشترین کمبود را داریم؟! همه این موارد بازد دیده شود و بر مبنای آن یک میلیون واحد ساخته شود.

-تقاضای مسکن در شهرهایی چون تهران و اصفهان و مشهد و دیگر شهرهای بزرگ کشور وجود دارد و در شهرهای کوچک تقاضایی برای مسکن وجود ندارد!

باید مطالعه شود و ببینیم شهرهای بزرگ چقدر ظرفیت توسعه وجود دارد

سخت شهرک هایی در حاشیه شهرهای بزرگ می تواند فرصت های خوبی ایجاد کند

در شهرهای کوچک هم قیمت ها بالا رفته است. بخصوص در شهرهای کوچک که اقماری است. باید مطالعه شود و ببینیم شهرهای بزرگ چقدر ظرفیت توسعه وجود دارد و این ظرفیت ها به شهرهای اقماری منتقل شود. زمانی تصمیم گرفته شد و شهر پردیس ساخته شد امروز پردیس منطقه بزرگی است. امثال این شهرها در حاشیه شهرهای بزرگ می تواند فرصت های خوبی ایجاد کند. این چیزی نیست که مسئولین پشت اتاق های دربسته بنشینند و خودشان به تنهایی درباره آن تصمیم بگیرند. اگر به کار اصولی اعتقاد وجود دارد باید این بخش کار را به شرکت های متخصص و مهندسین مشاور بسپارند و طرح آورده شود و همه مسائل و الزامات را ببینند. باید پشت سر این کارها طرح های مطالعاتی وجود داشته باشد وگرنه مثل باقی کارهای کشور می شود و چند برج هوا می کنند و دسترسی ها و مشکلات مردم و چه و چه می ماند و تنها آمار می دهیم.

-آیا آماری از سکونت در مسکن مهر وجود دارد؟ آنطور که ما در  برخی شهرها از جمله تهران شاهد هستیم بسیاری واحدهای مسکن مهر خالی از سکنه است!

اتاق ساختن یک چیز است و ساختن محل سکونت برای خانواده چیزی دیگر است

در برخی مناطق هم مسکن ساخته شده و مردم از آن استفاده می کنند و خالی نیست ولی اگر همه این ها را بگردید خواهید دید که درست مطالعه نشده است و از ابتدا دیده نشده که آیا همه شرایط فراهم است یا داریم اتاق می سازیم؟ اتاق ساختن یک چیز است و ساختن محل سکونت برای خانواده چیزی دیگر است. مسکن به انواع و اقسام زیر ساخت نیاز دارد و وقتی فراهم نیست کسی آنجا نمی نشیند. تنها فیزیک مسکن ساخته شده و می گویند برو آنجا زندگی کن و این شدنی نیست بنابراین من قویا به کار مطالعات و کارهای زیرساختی و مهندسی در این حوزه اعتقاد دارم و فکر می کنم مطالعه درست و دیده شدن همه چیز می تواند کار را ثمر بخش کند.

-آیا کلان شهرها ظرفیت ساخت مسکن با این حجم جمعیت و منابع محدود آب را دارند؟

همه این موارد مطرح است وقتی چند ماه به چند گروه مطالعاتی در کشور برنامه بدهند و طرح ها در آن مبنا قرار بگیرد و همه چیز در آن دیده شود. حتی باید دید که در کجا باید چه چیزی بسازند و با چه امکاناتی و با چه ظرفیتی ساخته شود؟ اصلا کجا نیاز وجود دارد؟ این کار ماجرا دارد ما در این کار سابقه داریم که حتی از پیش از انقلاب مطرح بود. بعضا صحبتی می شود و برای مدتی مطرح است و بعد رفته رفته به فراموشی سپرده می شود. این ماجرا و  بحث مسکن و وعده ای که مردم از آقای رئیس جمهور شنیده اند و روی آن حساب کرده اند اینچنین نیست و البته من امیدوارم اینطور نباشد.

-چشم انداز قیمت مسکن چگونه خواهد بود؟

اگر بتوانند تورم را مهار کنند و جلوی قیمت ارز را بگیرند تعادل و آرامشی در قیمت گذاری بر بازار مسکن ایجاد خواهد شد

کاملا به شرایط اقتصادی کلان کشور بستگی دارد، اگر قرار باشد افزایش قیمت ها در همه موارد از مصالح گرفته تا دستمزدها و قیمت زمین و… در سیر صعودی باشد مسکن و اجاره هم صعودی خواهد بود. اگر بتوانند تورم را مهار کنند و جلوی قیمت ارز را بگیرند تعادل و آرامشی در قیمت گذاری بر بازار مسکن ایجاد خواهد شد. در غیر این صورت همه چیز به صورت تیمی و گروهی در مسیر افزایش حرکت می کند. وقتی در اقتصاد کلان کشور یک جهت گیری صورت می گیرد مگر می شود از بخش مسکن انتظار داشت در خلاف آن حرکت کند.

-آیا با شعار ساخت یک میلیون مسکن قیمت مسکن تغییر خواهد کرد؟

نه مردم از این حرف ها زیاد شنیده اند. سرمایه گذار و تولید کننده که بچه نیستند آنها حرکات را رصد می کنند و متناسب با جهت گیری ها تصمیم می گیرند و تصمیمات آنی اخذ نمی کنند. مساله به این سادگی ها نیست و نمی توان با حرف و وعده نتیجه گرفت باید عمل داشت و اتفاقا مردم امروز به عمل نگاه می کنند.

-پیش بینی خود شما چیست؟

حداقل چهار تا شش ماه آینده هر پیش بینی بر مبنای اطلاعات قبلی و یا بر مبنای سیاست های قبلی قابل ارزیابی نیست. باید منتظر ماند و فعالیت های اقتصادی را دید و دید در مجلس چه کاری می کنند. باید دید طرح مالیات از خانه های خالی چه می شود و مشکل مسکن را حل می کنند یا نه؟بقیه کارها هم در همین خط است حرکت ها باید اصولی باشد باید حمایت از بخش سرمایه گذاری مسکن صورت بگیرد و این حمایت ها واقعی باشد و تضمینی صورت بگیرد چنین بانوی را تصویب کنند و بعد ببینند وضعیت مسکن در کشور چه می شود؟

-قانون مالیات بر خانه های خالی به کجا رسید؟

من جزو منتقدین آن بودم و در مصاحبه های مختلف گفتم که با این شیوه مخالفم و این کار ها کارساز نیست و این ها برای مردم ایجاد زحمت می کند چون کسانی که باید داشته باشند دارند و کسانی که می خواهند از مالیات فرار کنند راه اش را می دانند و این وقت بی خود صرف می شود و نباید این کار را کرد.

-آیا کشورهایی با وضعیتی مشابه ایران در منطقه به لحاظ ساخت و تولید مسکن وجود دارد؟

کشورهایی هستند که هم در حوزه مسکن و هم در اقتصاد کلان مشکل دارند ولی کشورهایی که بسیار خوب عمل کرده اند و امروز مشکلی ندارند نیز وجود دارد.

-تبعات قیمت صعودی مسکن چه خواهد بود؟

جریان مسکن در دو سال اخیر همچنان شیب‌دار و رو به بالا است و این بخاطر عدم ثبات اقتصادی است

این وضعیت باید متوقف شود نمی توان که همینطور قیمت ها را بالا برد. بودجه خانوار هم باید بالا برود. در این صورت تعداد معاملات کم می شود و رکود تولید و عرضه بوجود می آید. مسکن در کشور ما به این صورت است که دو سه سال آرامشی در قیمت ها بود و نوسانی جزئی در قیمت ها بود و به یکباره جهشی بالا رفته و دو سه برابر قیمت ها بالا رفته است و باز منحنی افقی بوده است ولی این جریان در دو سال اخیر همچنان شیب‌دار و رو به بالا است و این بخاطر عدم ثبات اقتصادی است و به دلیل تحریم هایی است که گفته می شود هیچ مهم نیست ولی اهمیت زیادی دارد. بخاطر تحریم و فشار های اقتصادی و نبود سرمایه گذاری و اتفاقات دیگر است.

انتهای پیام

 

ارسال نظر